Світ на картіПід час інвестування у закордонну нерухомість слід глибоко розуміти правові аспекти та загальні механізми виходу на цей ринок, оскільки існує чимало потенційних проблем, що можуть призвести до фінансових втрат. Про це детально розповів Олександр Логачов, практикуючий юрист з 12-річним досвідом інвестування у нерухомість та власник групи компаній у ОАЕ, під час свого виступу на онлайн-конференції Invest Fest.Спікер розпочав з розгляду форм власності для іноземців у різних країнах, наголошуючи на значних відмінностях. Зокрема, він виділив поняття “freehold”, що означає повне право власності для інвестора, та “leasehold” — довгострокова оренда об’єкта нерухомості, тобто обмежене право користування.img alt=”Скриншот з Invest Fest” src=”https://resizer.finance.ua/c824d61192b0f3bd86987bbccbe2a251b968bc68.jpg?url=https://finance-news-media.fra1.cdn.digitaloceanspaces.com/prod/d/9/d975e76a4fdae8f33e1c86eefa2670d3&fit=cover&w=382.5&h=”/>Знімок з Invest FestЯк видно, азійський та африканський континенти мають певну складність з юридичного погляду. Загалом Логачов підкреслив, що при виборі юрисдикції для інвестування, інвестору слід оцінити її за чотирма ключовими критеріями.Як оцінити країну для вкладень у нерухомість1. Економіка та цикли ринку нерухомості. Періоди підйому, стагнації та спаду. Експерт зазначив, що в Україні до початку повномасштабного вторгнення тривалість такого циклу становила приблизно чотири роки, у Європі — близько 10 років, а в ОАЕ — близько 12 років. Таким чином, за словами інвестора, важливо розуміти, на якому етапі ринкового циклу відбувається входження в актив.2. Правовий захист та юридичні аспекти. Цей критерій також потребує ретельного аналізу. Навіть на ринку, що здається надійним для іноземних інвесторів, як-от ОАЕ, можуть виникнути ризики. Наприклад, затримка або невиконання будівництва об’єкта чи інші юридичні нюанси.3. Геополітична обстановка. Передусім це стосується територіальних суперечок та інших геополітичних загроз. Як приклад, Логачов навів Грузію: хоча ситуація там покращилася, геополітичні ризики повністю не зникли. На цей аспект, за його словами, особливо важливо зважати, оскільки інвестиції в нерухомість зазвичай мають довгостроковий характер.4. Історичний контекст регіону. Аналіз попереднього розвитку регіону також дозволяє оцінити потенційні ризики та перспективи для інвестування.Якщо інвестор ухвалює рішення вийти на закордонний ринок нерухомості, то, на думку Логачова, серед країн, які забезпечують належний рівень захисту іноземних інвесторів, варто розглядати Іспанію, Німеччину, Польщу, Кіпр та Болгарію.
Знімок з Invest FestПроте, якщо ви все ж вирішили вийти на закордонний ринок нерухомості, важливо чітко усвідомлювати, які ризики та гарантії ви маєте як власник активу. Для цього, за словами фахівця, необхідно вивчати історію забудовника, а також розуміти, які механізми захисту передбачає конкретна юрисдикція та як вона оберігає права іноземного інвестора. Окрему увагу варто приділяти земельній ділянці та правовому статусу титулів на нерухомість, зокрема їхній відповідності вимогам конкретної юрисдикції.
Експерт назвав топ-5 країн для інвестицій у нерухомість: пороги входу та дохідність
Водночас особливу увагу слід зосередити на практичному аспекті захисту прав. Як зазначає фахівець, на практиці механізми захисту можуть суттєво відрізнятися від того, як вони формально прописані в законодавстві. Тому важливо оцінювати не лише нормативні гарантії, а й те, наскільки ефективно держава забезпечує їх реалізацію та оберігає права іноземного інвестора.Говорячи про юрисдикції з нижчим рівнем гарантій, Логачов виділив Чорногорію та Албанію. За його словами, ці країни характеризуються нижчим порогом входу, однак рівень захисту інвестора тут значною мірою залежить не від державних механізмів, а від конкретного забудовника. Тому до вибору об’єкта в цих країнах варто підходити особливо ретельно, попередньо детально перевіривши забудовника, умови угоди та юридичні аспекти інвестиції. Особливої уваги, за словами експерта, потребує ринок Албанії.
Знімок з Invest FestЯкщо ж говорити про незахищеність іноземців, які вирішили вкластися в місцеву нерухомість, то це притаманно азійському регіону. Особливо цікавою є Камбоджа, де інвестор не може придбати те, що стоїть на землі — там права на це мають лише місцеві. Тобто, вкладати кошти можна лише в те, що починається від другого поверху.Окрім Камбоджі, тут також є: Балі, В’єтнам, Занзібар, Таїланд та Філіппіни.
Знімок з Invest FestСвоєю чергою, добре себе проявляють: Грузія, Казахстан, Азербайджан, Киргизстан та Узбекистан. Особливо останні чотири країни, які демонструють стабільне зростання ВВП і наразі перебувають на циклі зростання.
Знімок з Invest FestТакож Логачов звертає увагу на ОАЕ та Туреччину. Перша найкраще контролює гроші покупця сильніше за більшість ринків, а друга — надає власність з першого дня, але встановлює географічні обмеження.
Знімок з Invest FestЯкщо говорити про безпеку грошей, то тут виділяють чотири рівні захисту:
Місце для вашої рекламиОкремо Логачов розповів і про податок на купівлю та податок на прибуток. І тут знову варто відзначити ОАЕ, де другий дорівнює 0%. Натомість, такі європейські країни, як Німеччина, Кіпр та Іспанія, показують найбільше податкове навантаження на прибуток.
Знімок з Invest FestЯкі юридичні нюанси враховуватиЗ юридичної точки зору, за словами спікера, інвесторам варто звернути особливу увагу на два потенційно проблемні питання: успадкування та “okupas” — незаконне заселення нерухомості сторонніми особами. Водночас нове регулювання в окремих юрисдикціях має спростити та пришвидшити процедуру виселення таких мешканців.Щодо спадкування, то в ОАЕ за відсутності заповіту застосовуються положення шаріатського права, у країнах ЄС можливий вибір права держави громадянства, тоді як у деяких країнах Азії може йтися про спадкування права оренди, а не права власності.
П’ять помилок, які можуть коштувати вам грошей: інвестиційний радник про типові прорахунки
Говорячи про Україну, інвестор зазначив, що попит з боку іноземців є, однак наразі бракує необхідних процедур та інструментів для комфортного входження на ринок. Зокрема, йдеться про можливість дистанційного оформлення угод та гарантованого виведення отриманого доходу за кордон. На думку експерта, створення таких механізмів могло б стимулювати іноземних інвесторів вкладати кошти в українську нерухомість.Наразі іноземці в Україні можуть набувати житлову нерухомість у власність та реєструвати відповідні права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас існують певні обмеження щодо набуття права власності на земельні ділянки. Серед факторів, які ускладнюють інвестування, експерт назвав необхідність отримання ІПН, особистої присутності та валютні обмеження.Наразі умови для іноземного інвестора в Україні можна окреслити так:
Знімок з Invest FestНаостанок, Логачов зазначив, що найкращий захист для інвестора — репутація забудовника. А саме:
- Зданий портфель — скільки об’єктів здано і з якою затримкою проти договору;
- Фінансування — власний капітал чи гроші покупців, банк-партнер, боргове навантаження;
- Судова історія — позови покупців та підрядників, чим закінчились справи;
- Поведінка в кризу — що робив 2008 та 2020: добудував, заморозив чи переписав угоди.
Андрій СурковВипусковий редакторЗа матеріалами: Finance.ua# Інвестиції# Інвестиції в нерухомість# Нерухомість за кордономМісце для вашої реклами