Як зміниться ринок нерухомості після цієї зими 26.02.2026 12:36 Укрінформ Сьогодні попит на помешкання визначається не тільки вартістю, безпекою і затишком, але й незалежністю від енергоресурсів
Через перерви в електропостачанні та обігріві, згідно з відомостями рієлторів, попит на вторинне житло в Києві знизився на 40%. Тому власники квартир змушені або прибирати їх з продажу до більш сприятливого часу, або зменшувати ціни – іноді на 10–15%. Але передусім, ще в грудні-січні, загострення енергетичних і комунальних негараздів вплинуло на орендний ринок. У цьому сегменті інтерес впав на 15–35% (залежно від місцевості). У майбутньому експерти очікують також послаблення уваги до нових об’єктів нерухомості та посилення змагання між забудовниками, де переможе той, хто разом із комфортом житла запропонує ефективні рішення для енергетичної самостійності. З одного боку, це піде на благо нашому житловому фонду, а з іншого – позначиться на собівартості будівельних робіт, часі введення житла в експлуатацію і, звичайно, на цінах.
«ВТОРИНКА» НА ПАУЗІ: КЛІЄНТИ В ПОШУКАХ «ЕНЕРГОНЕЗАЛЕЖНИХ» РІШЕНЬ
Спад зацікавленості у вторинній житловій нерухомості цього разу не пов’язаний зі скороченням числа її потенційних покупців, зазначають експерти. Тих, хто з різних мотивів (зокрема, з фінансових) готовий інвестувати не в нове, а у вживане житло, достатньо. Навіть більше: через прибуття нових переселенців та розширення іпотечних програм для цієї групи українців їхня кількість зростає.
Але тепер, коли ми усвідомили, що володіння квартирою навіть у якісному та порівняно новому будинку не гарантує комфортне переживання зими, змінилися вимоги покупців.
Тому багато потенційних нових власників «вторинки» призупинили вибір, щоб назбирати більше коштів, пошукати кращі варіанти, а головне – дочекатися хоч якоїсь ясності. В ідеалі – укладення мирної угоди, або ж – домовленості з агресором про зупинення атак на об’єкти енерго- та теплогенерації. Хоча останнє, звичайно, не дає гарантії, що ворог у будь-який момент не порушить домовленість, і схожа ситуація не повториться наступної зими.
Крім того, спеціалісти попереджають: навіть після настання миру українцям ще деякий час доведеться жити з графіками відключення електроенергії, а в деяких місцях – і з можливими перебоями в теплопостачанні.
Володимир Гуцул
Звідси – ключовий критерій майбутнього вибору житла: зведення до мінімуму впливу на нього можливих проблем в енергетичній системі та централізованій теплогенерації. Враховуючи це, шеф-редактор Ekvis Studio Володимир Гуцул склав умовний перелік нерухомості, яка матиме попит після цієї зими.
1. Приватний сектор: енергетична незалежність та значні фінансові вкладення
На першому місці – окремі будинки. Адже там найпростіше забезпечити енергетичну автономію. Єдине, що в Києві та поблизу великого міста (а також біля більшості обласних центрів) навіть невеличкий будиночок – задоволення не з дешевих, оскільки на його вартість тут впливають не тільки дорогі будівельні роботи, а й вартість земельної ділянки, яка іноді буває надзвичайно високою.
Крім того, на суму фінансових вкладень у власний будинок можуть суттєво вплинути рельєфні та геологічні особливості земельної ділянки. Додаткові земляні роботи, посилення фундаменту, влаштування дренажних систем – усе це повністю лягає на плечі (на гаманець) власника. Також прокладання інших інженерних систем та комунікацій. Тоді як у випадку з багатоквартирним будинком забудовник розподіляє фінансовий тягар на всіх інвесторів. Проте, якщо різниця в ціні квартири та невеликого будинку незначна, все більше людей віддають перевагу останньому.
Олег Попенко
«Вважаю, люди певною мірою змінять своє ставлення до квартир у багатоповерхівках і надаватимуть перевагу купівлі нерухомості у приватному секторі, де можна за ті ж кошти облаштувати повністю енергетично незалежне житло», – зауважує у коментарі Укрінформу голова Спілки споживачів комунальних послуг України Олег Попенко.
2. Будинки з ОСББ: разом легше долати труднощі, і генератор встановити
За прогнозами Володимира Гуцула, популярними будуть і квартири у багатоповерхівках, де організовано ОСББ.
«Якщо активні голова та члени правління, такі будинки значно легше переживали зимові випробування, незалежно від віку будівель. Адже в ОСББ – і системи резервного живлення, придбані за програмами підтримки, і кращий стан будинків загалом, і сантехніки та електрики, які швидко реагують на аварії. Хоча, звісно, трапляються винятки», – пояснює журналіст.
Звідси – припущення, що з урахуванням поточного досвіду створення ОСББ у будинках, де до цього зволікали, пришвидшиться.
«Загалом ця важка зима переконливо довела те, про що говоримо вже 11 років: ОСББ – це найкращий спосіб утримання багатоквартирного будинку. Проте, створити об’єднання співвласників змогли в меншості будинків», – констатує Гуцул.
Натомість, на думку Попенка, цьогорічна зима знову показала, що здатність спільно протистояти проблемам не залежить від наявності ОСББ у будинку.
«Важливо, щоб були свідомі люди, які хочуть займатися питаннями енергетичної незалежності та енергоефективності та заохочувати інших. Або щоб був хороший управитель. Я можу назвати сотні ОСББ, де нічого не робиться. У моєму будинку теж є ОСББ, але купувати інвертор з акумуляторами почали тільки тоді, коли температура в квартирах опустилася нижче 15 градусів. На жаль, і в багатьох інших будинках багато питань вирішуються лише за нагальної потреби, – незалежно від того, організували мешканці об’єднання чи ні», – пояснює експерт.
Водночас він погоджується, що можливостей залучати кошти, брати участь у державних та муніципальних програмах в ОСББ стало більше.
З тим, що цьогорічна комунальна криза навчила бодай частину українців діяти разом для вирішення спільних проблем, погоджується й директор Аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко.
Олександр Сергієнко
«Люди розуміють, що вирішувати якісь побутові проблеми, як-от відсутність світла, води, тепла, краще разом. І ОСББ – один із найпоширеніших способів такої єдності. Але навіть там, де немає об’єднань, мешканці об’єднуються, створюють будинкові чати, обмінюються інформацією, обговорюють шляхи виходу зі скрутних ситуацій. Перемогти проблеми можна, лише об'єднавшись. Тому, вважаю, тенденція до активнішого створення ОСББ або принаймні посилення згуртованості навіть без формального об’єднання збережеться», – прогнозує Сергієнко у коментарі Укрінформу.
3. Квартири з газовими котлами: не завжди можливо, а інколи й небезпечно
Ще один вигідний варіант – будинки з індивідуальним газовим опаленням. Це можуть бути багатоповерхівки (здебільшого 3–6 поверхів) із газовими котлами в кожній квартирі.
«До нас зверталося багато знайомих, які просили порадити такі будинки в межах Києва, й були дуже розчаровані тим, що у столиці таких будівель майже немає. Звичайно, для котла потрібна система резервного живлення, проте, враховуючи відносно невелике споживання такого обладнання (до 100 Вт), це не проблема», – пише Гуцул.
А Олег Попенко нагадує, що із встановленням індивідуального газового опалення в квартирах не все так просто. Це і питання безпеки, і технологічні труднощі, і вартість «блакитного палива», яка, ймовірно, лише зростатиме.
«Потрібно і магістралі прокласти, і газорегуляторні пункти біля кожного будинку встановити, щоб забезпечити необхідний тиск. Крім того, екологічні норми, питання безпеки, відведення викидів із кожної квартири… Тому, як на мене, встановлення газових котлів у квартирах – це минуле. І навряд чи ми зможемо реалізувати такі проєкти в Києві чи в інших великих містах, особливо коли йдеться про великі будинки», – вважає експерт.
Хоча в деяких містах-сателітах столиці подібні комплекси активно зводили ще з 2014–2015 років, через поточні проблеми з газом масового виникнення нових таких проєктів очікувати не варто.
Інший варіант – більш безпечний і зручний – будинки з власними газовими котельнями. Це здебільшого новобудови, де встановлено генератори та сонячні станції з акумуляторами для підтримки роботи котелень, які забезпечують мешканців опаленням і гарячою водою.
Але ціна квартир у таких комплексах зазвичай досить висока. Тому цей варіант, як кажуть, не для кожного.
На думку Попенка, хоча деякі з потенційних покупців житла після цієї зими і будуть більш уважно ставитися до питань енергоефективності та енергетичної незалежності своїх майбутніх помешкань, загальна тенденція – орієнтація на вартість – суттєво не зміниться.
«Підвищення вимог до таких параметрів нерухомості, як енергетична незалежність, – це про дуже малу частину її покупців. Тому що в багатьох українців, навіть якщо вони беруть участь у програмах пільгового кредитування, немає можливості придбати квартиру від забудовника в хорошому комплексі, щоб на даху була сонячна станція і всі системи життєзабезпечення працювали автономно. Тому навряд чи найближчим часом побачимо бум зацікавленості в таких помешканнях. Тим більше, зважаючи на ймовірне підвищення цін, щоб забудовник міг покрити додаткові витрати», – прогнозує експерт.
4. Малоповерхова забудова: вода й тепло без насосів
Дешевшою альтернативою є невисокі будинки, до дев’яти поверхів, де рух води і теплоносія не залежить від електроенергії. За словами Гуцула, подекуди вдалося модернізувати й 10–16-поверхівки, у яких тепер також можна обходитися без насосів.
Ще один варіант – термомодернізовані старі будинки та новобудови із сучасним утепленням.
«У будинках першої категорії завжди є ОСББ, тому вони автоматично в топі нерухомості. А багатоповерхівки з другої категорії не так швидко охолоджувалися, коли не було опалення. Проте якщо в новому будинку немає ефективного ОСББ або адекватної компанії, що управляє, від нього краще триматися подалі», – радить Володимир Гуцул.
Водночас Олександр Сергієнко акцентує увагу на ще одній сучасній тенденції: все більше киян переїжджають жити в передмістя. І зовсім не всі – у власні будинки. Поблизу столиці будують чимало сучасних житлових комплексів з високим рівнем автономії. І квадратні метри там значно дешевші, ніж навіть «вторинка» у Києві. Крім того, чинник безпеки…
«Ще в перший рік великої війни активно відновлювалося житлове будівництво в містечках і селах навколо Києва. Ця тенденція зберігається. Люди намагатимуться перебратися за місто – з надією, що там буде безпечніше, хоча й у передмістя іноді прилітає», – зауважує директор Інституту міста.
Аналізуючи вплив цієї зими на ринок нерухомості, він нагадує, що й раніше у столиці були мікрорайони, де під час війни майже неможливо продати або здати квартиру. Йдеться про квартали поруч із місцями частих прильотів, як, наприклад, поблизу станції метро «Лук’янівська». Тепер до цих «проблемних» адрес додалися й будинки, які після масованих російських атак тижнями залишалися без електроенергії та тепла. Мова йде про сотні багатоповерхівок у Дніпровському й Дарницькому районах, а також на Троєщині, Теремках і частково на Печерську.
Разом з тим, занадто різкого зниження цін на квартири навіть у тих будинках, які найбільше постраждали від нестачі тепла, експерти не прогнозують. Отже, загалом, за їхніми висновками, зараз мова йде скоріше про тимчасову паузу в ринковій активності, ніж про реальне падіння ринку столичної нерухомості.
Нерухомість Опалення Житло Київ Продаж ОСББ Війна з Росією Знеструмлення