-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондент
ТОП-5 помилок при купівлі квартири на первинному ринку
Інвестиції в нерухомість вимагають максимальної обережності при виборі забудовника. Особливо це стосується тих, хто планує купити квартиру, адже столичний ринок переповнений як надійними, так і сумнівними пропозиціями. Компанія може мати борги перед підрядниками, проблеми з дозволами, або навіть бути одноразовою компанією, створеною під певний проект.
Розуміння основних ризиків та способів їх уникнення допомагає заощадити не лише гроші, а й нерви. На Delo.ua ми розглянемо найпоширеніші помилки, які припускаються українці, інвестуючи в новобудови, та дізнаємося, як їх уникнути.
Помилка №1: Недостатня перевірка розробника
Найкритичніша помилка — довіряти забудовнику без ретельної перевірки його репутації та фінансового становища. Багато покупців, захоплені красивими візуалізаціями та агресивним маркетингом, забувають про необхідність перевірки основних документів компанії.
Інвестиції в нерухомість вимагають максимальної обережності при виборі забудовника. Компанія може мати борги перед підрядниками, проблеми з дозвільною документацією або ж просто бути одноразовою компанією, створеною для певного проекту.
Обов'язково перевірте такі документи та показники забудовника. Державна ліцензія на будівельну діяльність, установчі документи компанії та інформація про засновників, історія раніше завершених об'єктів та відгуки клієнтів про них. Також важливо з'ясувати фінансовий стан компанії через відкриті реєстри та дізнатися про наявність судових справ або виконавчих проваджень.
Крім того, варто відвідати раніше побудовані об'єкти забудовника, поспілкуватися з мешканцями про якість будівництва та дотримання термінів здачі. Це дасть реальне уявлення про надійність компанії набагато краще, ніж будь-які рекламні матеріали.
Помилка №2: Ігнорування дозвільної документації
Друга за важливістю помилка – це нехтування перевіркою дозволів на будівництво. Деякі забудовники починають продавати квартири, не отримавши всіх необхідних дозволів, що створює величезні ризики для покупців.
Будівництво без належних дозволів може бути зупинене на будь-якому етапі, а покупці ризикують залишитися без квартири та без грошей. Купівля квартири в Києві вимагає особливої уваги до оформлення документів, оскільки столичний ринок характеризується високою конкуренцією та не завжди чесними методами залучення клієнтів.
Переконайтеся, що забудовник має дозвіл на будівництво, затверджену проектну документацію, технічні умови на підключення інженерних мереж, право власності або оренди земельної ділянки та висновки державної експертизи проекту. Усі ці документи повинні бути оригінальними, дійсними та відповідати запланованому об'єкту будівництва.
Зверніть особливу увагу на термін дії ваших будівельних дозволів. Якщо термін дії вашого будівельного дозволу наближається до закінчення терміну дії, а ваш проєкт ще далекий від завершення, це серйозний тривожний сигнал. Поновлення може тривати місяцями та затримати завершення будівництва вашого будинку.
Помилка №3: Неуважне прочитання договору
Багато покупців підписують договори купівлі-продажу, не читаючи їх ретельно, що може призвести до неприємних сюрпризів, таких як додаткові збори, несправедливі умови або відсутність захисту інтересів покупця.
Особливо небезпечними є пункти про можливість зміни проекту, перенесення терміну здачі без компенсації, додаткові платежі за підключення інженерних мереж або оформлення документів. Інвестування в новобудови вимагає максимальної уваги до всіх деталей договору.
Уважно вивчіть розділи про терміни здачі будинку та відповідальність за їх порушення. Багато забудовників намагаються уникнути фінансової відповідальності за затримку здачі, занадто широко прописуючи в договорі форс-мажорні обставини. Переконайтеся, що в договорі є конкретні санкції за порушення термінів.
Також важливо звернути увагу на умови розірвання договору та повернення коштів. Деякі забудовники прописують настільки жорсткі умови, що покупець фактично не може відмовитися від покупки навіть у разі суттєвого порушення умов продавцем.
Помилка №4: Відсутність фінансового планування
Четверта критична помилка – неправильне планування фінансових витрат. Багато покупців розраховують лише на вартість квартири, забуваючи про численні додаткові витрати, які можуть становити 10-20% від основної суми.
Інвестиції в нерухомість включають не лише вартість квадратних метрів, але й низку супутніх платежів. До них належать нотаріальне оформлення угоди, державне мито за реєстрацію права власності, підключення до інженерних мереж, оформлення технічного паспорта та інші витрати. Створіть детальний кошторис усіх можливих витрат, який включає наведені нижче пункти.
- Базова вартість квартири згідно з договором.
- Нотаріальні послуги (зазвичай 1-2% від вартості квартири).
- Державне мито за реєстрацію права власності.
- Витрати на підключення комунальних мереж.
- Підготовка технічної документації на квартиру.
Також відкладіть кошти на непередбачені витрати. Часто забудовники під час процесу будівництва визначають «додаткові» послуги, за які потрібно доплачувати. Наявність фінансового буфера допоможе уникнути неприємних ситуацій.
Помилка №5: Нехтування страхуванням ризиків
П'ята поширена помилка – відмова від страхування ризиків під час купівлі квартири в новобудові. Багато покупців вважають страховку зайвою витратою, не розуміючи масштабів можливих збитків.
Страхування може захистити від ризику банкрутства забудовника, затримки завершення робіт, суттєвих змін у проекті або неможливості отримати право власності на квартиру. Інвестування великих сум грошей без належного захисту – це безрозсудний ризик.
Розгляньте можливість оформлення страхування права власності, щоб захиститися від ризику втрати права власності через недоліки в документах забудовника. Також може бути корисним застрахуватися від фінансових ризиків, пов'язаних із затримкою здачі або банкрутством забудовника.
Деякі банки пропонують спеціальні страхові продукти для покупців, які купують житло вперше. Хоча це додаткові витрати, вони можуть врятувати вас від набагато більших збитків у разі виникнення проблем із забудовником.
Як уникнути помилок: практичні поради
Щоб уникнути описаних помилок, дотримуйтесь системного підходу до вибору новобудови. Почніть з ретельного аналізу ринку та порівняння різних пропозицій. Не поспішайте з рішенням і завжди знаходьте час для вивчення всіх документів.
Обов’язково залучіть професійного юриста для ознайомлення з договором та консультування щодо ризиків. Вартість юридичних послуг значно нижча за потенційні збитки від неправильних рішень. Інвестиції в нерухомість в Україні потребують професійного супроводу на всіх етапах.
Не бійтеся ставити незручні запитання представникам забудовника та вимагати детальних пояснень усіх аспектів угоди. Чесний забудовник завжди готовий надати повну інформацію, тоді як сумнівні компанії намагаються уникати конкретних відповідей.
Червоні прапорці: на що звернути увагу
Існує кілька попереджувальних ознак, які повинні насторожити потенційного покупця:
- надмірний тиск з боку продавців, які вимагають негайного підписання договору,
- відмова надати оригінали документів для ознайомлення,
- відсутність можливості відвідати будівельний майданчик або раніше побудовані об'єкти компанії.
Також варто насторожитися, якщо ціни значно нижчі за ринкові без поважних причин, забудовник вимагає повної оплати на початкових етапах будівництва або відмовляється включати до договору пункти щодо відповідальності за затримку здачі.
Купівля квартири в новобудові може бути чудовою інвестицією , за умови дотримання основних правил безпеки. Головне – не поспішати з прийняттям рішення, ретельно перевірити всі документи та не нехтувати професійними порадами.
Найголовніше правило – довіряй, але перевіряй. Навіть якщо забудовник має бездоганну репутацію, це не означає, що можна нехтувати елементарними заходами безпеки. Грамотний підхід до інвестування в новобудови допоможе уникнути більшості ризиків та забезпечити спокійне володіння нерухомістю в майбутньому.
