Згідно з даними Держгеокадастру, середня вартість землі за укладеними угодами склала приблизно 75 тис. грн, що за поточним курсом менше ніж $1 700. Для порівняння, у 2021 році, на момент відкриття ринку, гектар коштував у середньому 36,5 тис. грн, або $1 350.Відштовхуючись від цих цифр, з моменту запуску ринку ціна зросла на 105% у гривневому вираженні, а щорічний приріст становив приблизно 15,5%. У доларовому еквіваленті зростання становить близько 26% за весь період та приблизно 4,7% щорічно.Щоб оцінити вартість аграрних ділянок, «Мінфін» дослідив звітність компаній, які спеціалізуються на торгівлі землею. Ці компанії можуть купувати паї як для своїх клієнтів, так і займатися їхнім продажем.Компанія Zeminvest підрахувала зміну вартості землі за період з 2021 року дотепер у 15 областях. За її даними, лише у двох областях зростання цін було нижчим за середньоукраїнські показники, визначені Держстатом, — на Одещині ділянки зросли в ціні на 89%, на Тернопільщині — на 95%.Натомість на Дніпропетровщині земля подорожчала на 273%, а на Черкащині — на 322%. Крім того, у кількох областях зростання цін сягнуло близько 200%.Для більш детального аналізу ми виключимо найвищі та найнижчі показники. Припустимо, у 2021 році ви придбали ділянку на Полтавщині, де її вартість становила 45 тис. грн, або близько $1 665.Наразі, за оцінками Zeminvest, ціна землі в цій області становить 135 тис. грн (для порівняння: Держгеокадастр оцінює її в 90 тис. грн), або $3 013.Отже, з моменту відкриття земельного ринку вартість ділянки збільшилася на 200% у гривні, або на 81% у доларах.Якщо розраховувати щорічне зростання вартості землі по роках, то в гривні воно становитиме 24,6%, а в доларах — 12,7% на рік. Це показник, що значно перевищує дохідність ОВДП.Компанія «Твоє Коло» надала редакції інформацію про операції купівлі-продажу ділянок. Це стосується виключно випадків, коли інвестор придбав землю, тримав її певний час, а потім продав, і угода була повністю завершена. Ця інформація не є закритою, оскільки компанія регулярно публікує деталі таких кейсів у своєму телеграм-каналі.Дохідність за різними ділянками значно варіюється, оскільки на ціну впливає безліч чинників. Проте середня річна дохідність за повністю закритими угодами становить 42% у гривні та 36% у доларах станом на 2026 рік.У уважних читачів може виникнути запитання щодо незначної різниці між дохідністю в гривні та доларах. Річ у тому, що в раніше розглянутих випадках порівнювалися ціни літа 2021 року з поточними. Тут же йдеться про угоди, коли інвестори купували ділянки вже після початку повномасштабної війни, тому суттєва девальвація гривні їх не торкнулася.Також слід брати до уваги, що в цій дохідності вже враховано отримання орендної плати, що позитивно впливає на загальний результат. Водночас витрати на проведення операцій та управління землею також враховані, тому цю дохідність можна вважати “чистою”.Розглянемо детальніше один із конкретних прикладів. Ми свідомо не братимемо найнижчі чи найвищі показники дохідності, а оберемо ті, що близькі до середніх.У розглянутому випадку інвестор придбав ділянку в Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Площа ділянки становила приблизно 1,5 гектара. Вартість покупки одного гектара на той час була 99,8 тис. грн, або $2 729.У грудні 2025 року інвестор продав свою ділянку. Ціна продажу гектара склала 235,4 тис. грн, або $5 539. Окрім цього, за час володіння землею він отримав дохід від оренди — 22 217 грн ($523). Враховуючи витрати на нотаріальні послуги, комісію, винагороду управителю та податки, прибуток інвестора склав 144,6 тис. грн ($2 741), що становить 83,5% у гривні. Річна дохідність у цьому випадку сягає 37,34% у гривні та 26% у доларах.Якщо порівнювати цю дохідність з ОВДП, то вона приблизно втричі перевищуватиме гривневі папери і більш ніж у 8 разів — доларові.Водночас слід уточнити, що ці показники не можна вважати середньоринковими. Землі, придбані через професійні керуючі компанії, зазвичай дорожчають швидше. Це зумовлено врахуванням таких факторів, як якість ґрунтів, кліматичні умови в регіоні, місце розташування ділянки, конкуренція між потенційними орендарями, поточний термін оренди тощо. Крім того, «Твоє Коло» намагається об’єднувати ділянки окремих інвесторів для спільного продажу, що є привабливішим для агрокомпаній, які готові за це додатково платити.Парадокс українського ринку земліПолягає в тому, що офіційна вартість гектара становить менш як $2 тис., але знайти якісну ділянку за такою ціною надзвичайно складно.Через поширене заниження вартості угод державна статистика часто відображає лише нижню межу ринку, тоді як реальні ціни та рівень дохідності можуть суттєво відрізнятися. Саме тому інвестору важливо аналізувати не лише офіційні дані, а й практику реальних угод та економічну доцільність конкретної ділянки.За матеріалами: Finance.uaМісце для вашої реклами