“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Авторка
Вплив передислокації бізнесу на вартість нерухомості у великих містах України
У соціальних мережах тривалий час циркулює думка про те, що війна «знищила» ринок комерційної нерухомості в Україні. Кажуть, що бізнес або припинив існування, або змінив локацію, отже, інтерес до комерційного простору просто різко зменшився. Проте, насправді, ситуація трохи складніша і не така однозначна, як може здатися спочатку.
Команда Delo.ua вивчала, яким чином масштабна релокація бізнесу впливає на потребу в офісах, складських приміщеннях та виробничих об’єктах у різних українських містах. Крім того, в статті можна дізнатися, чому певні великі міста отримують переваги від цього процесу, в той час як інші, навпаки, зазнають втрат.
- Факти, що змінюють сприйняття
- Чи Київ більше втрачає, ніж здобуває?
- Львів, Харків, Дніпро – три найбільших міста з відмінною ситуацією
- Яке значення має релокація бізнесу для ринку нерухомості?
- Повернення як фактор непевності
Факти, що змінюють сприйняття
Почнемо з того, що переміщення українського бізнесу – значно масштабніше явище, ніж зазвичай вважають. За інформацією від Опендатабот, лише за вісім місяців 2025 року по всій країні змінило розташування майже 8 тисяч компаній (а якщо бути точним – 7 988). Загалом, було зафіксовано 8 345 переміщень, оскільки деякі підприємства встигли змінити адресу не один раз (враховуючи 2025 рік).
Інша ситуація виявляється показовою: темпи зміни місця розташування стабілізувалися і навіть трохи знизилися в порівнянні з періодом до війни у 2021 році, коли було зареєстровано 9 301 переїзд. Отже, ринок дійсно пристосувався. Підприємства більше не реагують у паніці, а переміщаються обдумано, оцінюючи логістику, наявність ресурсів і рівень безпеки в регіоні.
Найчастіше змінюють розташування компанії з оптової торгівлі, оскільки кожне третє переміщене підприємство працює саме в цій галузі. Далі йдуть
- будівництво (6%),
- сільське господарство (5%)
- і нерухомість (5%).
IT-компанії складають всього 2,6% від загальної кількості переміщень. Звісно, це й не дивно, адже цифровий бізнес може змінити юридичну адресу без фізичної зміни розташування.
Чи Київ більше втрачає, ніж здобуває?
Столиця, як і раніше, залишається ключовим центром усіх міграційних потоків бізнесу. Минулого року з Києва виїхало 2 909 компаній, тобто 36% від загальної кількості підприємств, які змінили місцезнаходження по всій державі. У той же час, столиця прийняла 2 252 компанії. Отже, Київ виявився найбільшим донором і найпопулярнішим напрямком для переміщеного бізнесу одночасно.
Від’ємний баланс столиці (мінус 657 компаній) цілком логічно впливає на ринок комерційної нерухомості. Потреба в офісних приміщеннях в центральних районах знизилася, і деякі бізнес-центри змушені пропонувати орендарям більш гнучкі умови. Ситуація склалася таким чином, що власники приміщень, які ще кілька років тому визначали умови ринку, тепер конкурують за кожного клієнта.
Львів, Харків, Дніпро – три найбільших міста з відмінною ситуацією
Ситуація в інших великих містах неоднорідна, і саме тут, у деталях, криється найцікавіше.
Харків – головний сюрприз року
Прифронтове місто, яке постійно зазнає обстрілів, цього року продемонструвало позитивний баланс: туди переїхало на 374 компанії більше, ніж виїхало.
Переміщений бізнес повертається або прибуває вперше. Це свідчить про те, що підприємці готові працювати навіть в умовах підвищеного ризику, якщо є економічна доцільність.
Львів як західний бізнес-хаб
Місто Лева традиційно залишається одним із основних напрямків для підприємств, що змінюють своє розташування з небезпечних регіонів. Позитивний баланс (плюс 161 компанія) сприяє стабільній потребі у виробничих та складських приміщеннях.
Місто активно розвиває інфраструктуру для прийняття бізнесу. У різних районах Львова вже функціонують індустріальні парки, а для переміщених підприємств передбачені пільги на оренду.
Дніпро: перевалочний пункт чи центр бізнес-міграції?
Дніпропетровська область знаходиться в зоні від’ємного балансу: звідти виїхало на 102 компанії більше, ніж прибуло. Водночас, регіон залишається одним з найбільш активних у маршрутах переміщення, як в ролі донора, так і в ролі реципієнта.
Парадокс Запоріжжя
Запорізька область, незважаючи на близькість до лінії фронту, показує плюс 276 компаній. Пояснити такий показник складно, не враховуючи специфіку місцевої промисловості та логістики.
Яке значення має релокація бізнесу для ринку нерухомості?
Вартість нерухомості в Україні загалом реагує на міграцію бізнесу із затримкою. Але все ж таки реагує. У містах з позитивним балансом зростає потреба у виробничих площах, складських приміщеннях та невеликих офісних просторах. Тобто на ті формати, які найчастіше необхідні підприємствам, що змінили розташування на початковому етапі роботи на новому місці. У містах-донорах, навпаки, власники комерційних об’єктів змушені знижувати ціни або продовжувати канікули для нових орендарів.
Ринок нерухомості в житловому секторі також реагує на міграцію бізнесу. Адже переміщення будь-якого бізнесу майже завжди означає переїзд людей. Тому попит на оренду квартир у регіонах, які приймають, зростає швидше, ніж пропозиція встигає реагувати.
У Львові та Харкові це особливо помітно. Вартість нерухомості в Україні в цих містах визначається не лише ринковими умовами, а й логікою вимушеної міграції.
Повернення як фактор непевності
Існує один аспект, про який не часто згадують. Державна програма переміщення передбачає, що після закінчення бойових дій бізнес, що змінив розташування, повинен повернутися до початкового місця, щоб брати участь у відновленні громад. Це означає, що частина поточного попиту на нерухомість у містах Західної України – явище тимчасове.
Власники приміщень, які розраховують на довгострокову оренду з боку підприємств, що змінили розташування, повинні враховувати цей ризик. Так само, як і забудовники, що запускають нові проєкти комерційної нерухомості в регіонах-реципієнтах. І хоча сьогодні попит стабільний і тенденція не змінюється, після завершення війни ситуація може істотно змінитися.
Отже, релокація бізнесу в Україні не є лише надзвичайною ситуацією воєнного часу. Це вже частина нової економічної реальності, до якої поступово адаптується ринок нерухомості. Вартість нерухомості в Україні все більше залежить не від традиційних факторів, таких як місцезнаходження, клас об’єкта, інфраструктура, а від того, куди переміщуються бізнес і люди. А вони переміщуються туди, де є безпека, перспективи та готовність влади співпрацювати з підприємцями.
“`