- Ярослава Тюпка
Власне житло пропонує ширші можливості контролю та незалежності. / Freepik
Кліматичні умови, безпекова обстановка та ситуація з енергопостачанням, поряд з іншими чинниками, спонукають людей шукати затишку. На ринку нерухомості спостерігається жвавий інтерес до оренди та купівлі індивідуальних будинків та заміських котеджних комплексів.
Фахівці ЛУН відзначають стрімке зростання привабливості індивідуальних будинків з початку 2026 року. Особливо помітно це у прифронтових областях. Така тенденція цілком логічно зумовлена суворою зимою, коли низькі температури поєднувалися з регулярними ударами по енергетичній інфраструктурі, спричиняючи значні перебої зі світлом та опаленням. Життя у власному будинку дозволяє мати певний рівень контролю над ситуацією, значно більший, ніж у квартирі.
Як змінилися ціни та попит за чотири роки?
Згідно з даними керівниці відділу розвитку продажів OLX Нерухомість Оксани Остапчук, у період з 2022 по 2026 роки в Сумській області оренда приватних будинків зросла в ціні в 2,5 раза, а кількість звернень збільшилася на 89%. У Миколаївській області показники такі: оренда подорожчала в 2,4 раза при зростанні попиту на 71%. У Харківській області ціни зросли в 3,4 раза, а кількість звернень збільшилася на 22%.
Водночас у Київській області медіанна вартість оренди будинків збільшилася майже в 3,7 раза, тоді як кількість звернень скоротилася на 31% порівняно з 2022 роком. Подібна картина спостерігалася і в Дніпропетровській області: ціни зросли в 2,5 раза, а попит знизився на 52%.
Як трансформувалися ціни на приватні оселі за регіонами в період з 2022 по 2026 роки.
У середині травня ЛУН констатував зростання вартості будинків майже по всій Україні, за винятком Полтави, Дніпра та Миколаєва, де загальна ціна на житло знизилася на 2%, 4% та 3% відповідно. Також не зазнали змін ціни на будинки в Хмельницькому. У Києві медіанна вартість будинку за рік зменшилася на 1%, згідно зі звітом за другий квартал 2026 року.
Проте, якщо розглядати дані по областях, виключаючи обласні центри, то вартість житла зростала повсюди, місцями показник перевищив 50% за рік.
«Порівнюючи ринок оренди будинків у 2022 та 2026 роках, важливо усвідомлювати, що ми спостерігаємо два принципово різних етапи розвитку ринку. У 2022 році ціноутворення відбувалося в умовах глибокої невизначеності після початку повномасштабного вторгнення. Тоді ринок лише починав адаптуватися до нової реальності. За чотири роки ситуація кардинально змінилася: власники нерухомості переглянули свої оцінки, а ринок поступово досяг нової рівноваги», — зазначає Оксана Остапчук.
Ринкова ситуація значною мірою залежить від специфіки регіону, що часто впливає на динаміку цін. Наприклад, для одних територій ключовими є міграційні процеси та внутрішнє переміщення населення, для інших — безпекові загрози або обмежена кількість доступних пропозицій на ринку.
«Це добре ілюструють регіони з помірним зростанням вартості оренди: скажімо, на Одещині ціни піднялися на 89%, проте попит знизився, як і в переважній більшості областей цієї групи — від 18% до 60%. Водночас Волинська (+36%) та Чернігівська (+17%) області виявилися винятками, де кількість звернень, навпаки, зросла», — ділиться спостереженнями Оксана Остапчук.
Отже, формування цін відбувається під впливом численних факторів, а не виключно завдяки активності орендарів.
Первинний ринок та котеджні містечка
Експерти ЛУН повідомляють, що кількість нових індивідуальних будинків за останній рік також зросла порівняно з попередніми періодами.
За підсумками 2025 року український ринок житла фактично повернувся до своєї традиційної структури: приблизно 70% нового житла припадає на квартири у багатоповерхових будинках, близько 30% — на одноквартирні будинки.
Сферу індивідуального житла все активніше освоюють професійні забудовники. Йдеться насамперед про котеджні селища, які поступово еволюціонують із нішевого формату заміської нерухомості до повноцінного напрямку житлового будівництва.
За даними ЛУН, станом на середину травня 2026 року в Україні функціонує 288 котеджних селищ. Цей показник практично відповідає рівню річної давності: у травні 2025-го активними були 290 подібних проєктів.
Лідерство за кількістю активних котеджних селищ традиційно утримує Київська область — тут наразі реалізується 115 проєктів. Друге місце посідає Львівщина, де будують 60 котеджних селищ. На третьому — Івано-Франківська область із 34 активними проєктами.
Чимало потенційних покупців, готових інвестувати в нерухомість, нині обирають варіант проживання у заміському приватному будинку, як зазначає співзасновник та керівний партнер котеджного містечка Riviera Village під Вишгородом Сергій Слюсаренко.
Котеджні селища стають привабливою альтернативою житловим комплексам та проєктам формату «місто в місті» для тих, хто прагне бути ближче до природи. Бізнесмени вбачають у напрямку Київського моря значний потенціал, на відміну від перенасиченої забудовою Конче-Заспи.
Які будинки користуються попитом?
За словами Сергія Слюсаренка, саме компактні споруди — від 140 кв. м — стають все більш затребуваними. Це контрастує з попередніми трендами, коли частіше обирали більші приміщення площею 500–600 кв. м. Основними вимогами, без яких нинішній попит неможливий, є автономність та безпека.
«Наразі ми проєктуємо будинки таким чином, щоб підвальні приміщення могли виконувати функцію сховищ подвійного призначення», — розповідає Сергій Слюсаренко.
Вартість житла в такому селищі починається приблизно від $2 тис. за кв. м і може сягати $3,5-4 тис. залежно від формату та комплектації. Найбільш успішно, за відгуками експертів, продаються будинки в ціновому діапазоні $200-300 тис. Більш преміальний сегмент із бюджетом понад $500 тис. наразі переживає складніші часи.
У спеку та холод
Власне житло надає більше можливостей для автономного контролю температурного режиму. Цього року це стало актуальним не лише в холодну пору року, а й у літній період, під час аномально високих температур.
Дослідження ЛУН показало, що у передмісті Києва температура повітря може бути до 8 градусів нижчою, ніж у столиці.
«У щільно забудованих районах Києва температура поверхонь під час літньої спеки може сягати 46-47°C, тоді як у приміських зонах з великою кількістю зелених насаджень та водойм цей показник становить 39-41°C», — йдеться у дослідженні ЛУН.
Актуальні ціни на будинки
Згідно зі звітом ЛУН, найвища вартість квадратного метра зафіксована у Львові — $1380 (+13% за рік). Друге місце посідають столичні будинки із медіанною вартістю $1240, що за рік зросла на 8%. Третє місце за ціною за метр посідають будинки в Ужгороді з показником $1140 за кв.м, що на 10% вище, ніж рік тому.
Середня вартість індивідуального будинку в Києві становить $205 тис., тоді як ціна квадратного метра становить $1240.
Щодо Київської області, найсвіжіші дані ЛУН свідчать про позначку $115 тис. — це на 15% більше, ніж рік тому. Водночас вартість квадратного метра за рік зросла на 12,44% і тепер становить $934.
Експерти повідомляють, що найбільше зростання цін на будинки спостерігалося у Білоцерківському (+23%) та Бориспільському (+24%) районах. Найвища вартість елітних маєтків наразі зафіксована в Обухівському районі — медіанна ціна нерухомості тут досягає $250 тис., що більш ніж на $40 тис. перевищує показник столиці.
Ціни на оренду
Запити на оренду, порівняно з попередніми роками, також демонструють зростання, хоча і коливаються залежно від сезону.
Навіть незначне підвищення зацікавленості до оренди будинків на тлі інфляційних процесів та коливань валютних курсів позначилося на медіанних орендних ставках. Водночас у багатьох випадках ціни на будинки в обласних центрах зростають повільніше, ніж у передмістях.
Наприклад, у Києві, Львові та Одесі медіанні ставки оренди будинків рік до року практично не змінилися. Натомість у прилеглих областях ціни показали помітне зростання. Зокрема, на Львівщині оренда будинків подорожчала на 67%, практично зрівнявшись із показником самого Львова — близько $800. Таким чином, між містом та його передмістями сформувалася фактично цінова рівноцінність.
Висновки
Індивідуальний будинок в Україні поступово втрачає статус виключно заміського варіанту для відпочинку або символу статусу. В умовах викликів безпеки та енергозабезпечення він дедалі частіше розглядається як повноцінна альтернатива квартирі — з вищим рівнем автономності, приватності та можливості краще контролювати умови проживання.
Паралельно трансформується і сам попит. Потенційні покупці все частіше надають перевагу більш компактним помешканням, проте очікують від них автономності, енергоефективності та безпеки. Забудовники також реагують на цей запит: кількість котеджних селищ залишається стабільною, а індивідуальна забудова перетворюється на окремий, повноцінний сегмент ринку.
Чи стане ця тенденція довгостроковою зміною в структурі житлового попиту, залежатиме не лише від безпекової ситуації, але й від вартості експлуатації будинків, розвитку приміських зон та доступності необхідної інфраструктури. Проте вже зараз очевидно: для певної частини українців вибір між квартирою та індивідуальним будинком більше не означає вибір між міським та заміським життям — це вибір між двома різними моделями комфорту та незалежності.