Банкіри: “єОселя” покриває 93% іпотечних кредитів в Україні

“єОселя” залишається єдиним драйвером ринку іпотеки. / Freepik

Український ринок іпотечного кредитування відновлюється, проте його розвиток фактично забезпечується державною програмою “єОселя”. Попри зростання обсягів видачі кредитів та пожвавлення первинного ринку нерухомості, частка іпотеки в операціях купівлі-продажу житла залишається незначною, а банки не поспішають активно кредитувати без належного захисту своїх прав. 

Про це під час аналітичної панелі Конфедерації будівельників України розповіла перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва, передає Delo.ua.

Ринок нерухомості адаптується, але попит залишається вразливим

За словами Олени Дмітрієвої, перше півріччя 2026 року ознаменувалося для ринку житла періодом поступової адаптації до умов воєнного часу. Водночас рішення українців щодо придбання нерухомості й надалі значною мірою залежать від безпекової обстановки.

“Попит залишається надзвичайно чутливим до масованих атак, перебоїв з електропостачанням та загальної економічної невизначеності”, – зазначила вона.

Додатковим чинником стало здорожчання самого житла. Через знецінення гривні та зростання собівартості будівництва ціни на нерухомість продовжили свою динаміку зростання.

Попри це, банкірка звернула увагу, що житло поки що зберігає відносну доступність за історичними показниками. Зокрема, співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років, що вважається прийнятним параметром для ринку.

Іпотека зростає швидше за весь кредитний ринок

За даними Глобус Банку, станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн. За останній рік іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився лише приблизно на 10%.

Проте, навіть за такого приросту, іпотека залишається малопоширеним фінансовим інструментом.

“Частка іпотеки у загальній кількості угод купівлі-продажу житла становить лише близько 3%”, – підкреслила Дмітрієва.

За її словами, іпотечні кредити наразі мають лише приблизно 42 тисячі українських родин, що відповідає близько 0,4% усіх домогосподарств країни.

Головний драйвер – державна “єОселя”

Основною рушійною силою ринку залишається саме державна програма.

“Іпотечні портфелі справді демонструють значно вищі темпи зростання порівняно з кредитним ринком загалом. Проте, головним чинником цього зростання залишається “єОселя”. Без державної підтримки обсяги іпотечного кредитування були б суттєво меншими”, – вважає Дмітрієва.

Від початку функціонування програми вже надано близько 28 тисяч кредитів на загальну суму 49 млрд грн.

Наразі саме на “єОселю” припадає 93% усіх новоукладених іпотечних кредитів в Україні.

При цьому темпи видачі продовжують прискорюватися. Якщо за перше півріччя 2025 року за програмою було видано кредитів на 5,5 млрд грн, то за аналогічний період 2026 року – вже на 8,4 млрд грн.

Банки активніше кредитують новобудови

Однією з ключових тенденцій першого півріччя стала зміна структури іпотечного кредитування.

Найстрімкіше зростає сегмент кредитів під заставу майнових прав на квартири, які ще перебувають на стадії будівництва. За словами Дмітрієвої, кількість таких кредитів зросла на 146%, їхня частка у структурі нових іпотек збільшилася з 17% до 27%.

Крім того, кредити на придбання готового житла у забудовників зросли на 31%, на вторинному ринку приріст становив 45%.

У середньому щомісяця банки надають близько 207 кредитів на житло, що будується; ще 238 кредитів – на вже збудовані квартири від забудовників.

За оцінкою банкірки, саме ці два сегменти щомісяця забезпечують будівельним компаніям близько 884 млн грн фінансування.

“Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише засобом придбання житла, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів”, – пояснила вона.

Державні банки фактично контролюють ринок

На сьогодні іпотеку в Україні видають лише 12 із 59 банків. До програми “єОселя” долучилися десять банків, проте близько 80% усіх кредитів оформлюють саме державні фінансові установи.

Загалом же 93% усіх іпотечних кредитів припадає лише на п’ять банків.

Водночас банки з іноземним капіталом наразі практично не беруть участі в іпотечному кредитуванні.

“ЄОселя” стає доступнішою

Після запровадження компенсації частини першого внеску та платежів для внутрішньо переміщених осіб їхня частка серед нових позичальників досягла 20%.

Також із грудня мобілізовані військовослужбовці можуть оформлювати кредити під 3% річних. Сьогодні вони становлять близько 7% усіх учасників програми.

Найбільш численною категорією позичальників залишаються сім’ї з двох осіб. Саме для них максимальну площу житла, яке можна придбати за програмою, збільшили з 52,5 до 73,5 кв. м.

Головний бар’єр – слабкий захист кредиторів

Попри позитивну статистику, банкірка переконана, що ринок не зможе повноцінно розвиватися без системних законодавчих змін.

Найбільшою проблемою вона називає складність повернення заставного майна у випадку невиконання зобов’язань за кредитом.

“За таких обставин банк може роками не мати можливості отримати назад заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний”, – наголосила Олена Дмітрієва.

Ситуацію також ускладнюють тривалі судові процедури, мораторій на реалізацію окремих предметів іпотеки, нові вимоги НБУ до капіталу банків, високе податкове навантаження на банківський сектор.

За словами експертки, навіть за наявності високого попиту банки можуть бути обмежені у можливостях нарощувати кредитування.

Що може змінити ситуацію

Новий поштовх розвитку ринку може дати програма, яку “Укрфінжитло” розробляє спільно зі Світовим банком. Зокрема, передбачається компенсація до 20% суми кредиту, відшкодування процентної ставки протягом перших чотирьох років; та мінімальний початковий внесок 5–10%.

Загальний бюджет програми оцінюється у 390 млн доларів. Очікується, що за три роки вона дозволить видати 20–30 тисяч нових іпотечних кредитів, фактично подвоївши нинішні обсяги ринку.

Основний акцент нової моделі планують зробити на вторинному житлі, тоді як “єОселя” і надалі залишатиметься головним інструментом підтримки первинного ринку.

“Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, – підсумувала Олена Дмітрієва.

Нагадаємо, в Україні змінюються умови державної програми доступного кредитування “єОселя”. Ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, а також члени сімей загиблих захисників і захисниць зможуть скористатися пільговою іпотекою зі ставкою 3% річних.

Джерело