-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Карпатські курорти поступово здобувають цілорічну привабливість. / Bukovel
Інвестиції в туристичну нерухомість стали новою тенденцією для вкладників. В цю галузь в Україні вкладаються сотні мільйонів доларів. Експерти поки не можуть надати точних оцінок через недостатню дослідженість ринку. За словами Ростислава Хоми, керівника напрямку консультаційних послуг, потенційний обсяг залучених коштів у цю сферу може коливатися від $0,8 млрд до $1,2 млрд. Водночас Антон Тараненко, CEO компанії Antagroup та фахівець з міжнародного туризму, підрахував, що показники інвестицій в готельний сектор у період з 2021 по 2026 роки зростуть зі $100 млн до $300-400 млн.
Однак, сегмент туристичної нерухомості має свою специфіку – виражену сезонність, що прямо впливає на рівень прибутковості, терміни окупності та загальну інвестиційну привабливість об’єктів.
Для інвестора важливо не лише оцінити можливу прибутковість, а й зрозуміти структуру грошових потоків протягом року: у які місяці об’єкт генерує прибуток, а коли працює майже на межі рентабельності.
Завантаженість готелів залежно від сезону
Сезонність призводить до нерівномірного розподілу доходів упродовж року. Раніше піковий сезон для Карпатського регіону був винятково зимовим, пов’язаним зі снігом та гірськолижним спортом. Після настання пандемії, а згодом і повномасштабної війни, цей регіон набув популярності також для літнього відпочинку.
«У Карпатах існують два чітко виражені пікові сезони – зимовий та літній. У ці періоди рівень заповнюваності може досягати 80%, а в окремі найактивніші дні, як-от святкові, доходи можуть сягати 100%», – ділиться Віталій Мажара, CEO та керівний партнер Greenwood Development, компанії, яка зводить готель неподалік Буковеля.
Водночас, за словами девелопера, на деяких об’єктах у міжсезоння заповнюваність може становити до 20%. При цьому середньорічний показник завантаженості у фінансових моделях проєктів зазвичай знаходиться близько 55%.
Піковий сезон часто забезпечує значну частину річного прибутку, тоді як міжсезоння визначає фінансову стійкість проєкту.
«У період міжсезоння показники можуть знижуватися до 40-60% залежно від місцезнаходження, концепції та рівня сервісу об’єкта. Однак сучасні готелі та апарт-комплекси, що мають власну інфраструктуру, SPA-зони, ресторани та якісний маркетинг, значно менше залежать від сезонних коливань», – зазначає Андрій Дзвінчук, голова Асоціації готельєрів та садиб Яремчанщини.
За оцінками Артура Лупашка, засновника та CEO Ribas Hotels Group, середній рівень заповнюваності готелів Ribas у низький сезон становить 45-52%, а у піковий сезон зростає до 78–83%, залежно від місяця та типу об’єкта.
«Існують готелі, рівень завантаження яких майже не змінюється протягом року. Переважно це міські готелі з потужною базою B2B-клієнтів. У таких об’єктах середньорічне завантаження перевищує 63%», – відзначає Артур Лупашко.
Оптимальна заповнюваність для інвестора
З огляду на інвестиційну модель, варто орієнтуватися не на максимальні пікові показники, а на стабільне середньорічне значення.
«Середній показник завантаженості протягом року в діапазоні 50% до 60% в Україні є оптимальним для досягнення прогнозованої дохідності інвестора. Саме такі сценарії ми закладаємо у фінансові моделі», – пояснює Лупашко.
Цей діапазон дозволяє враховувати сезонні зміни та водночас зберігати передбачуваність доходів для інвесторів.
Зміна поведінки туристів та збалансування сезонності
Останні роки суттєво позначилися на структурі туристичного попиту. Сезонність стала менш вираженою, особливо з огляду на розвиток внутрішнього туризму.
Попит у пікові сезони залишається високим, проте зростає і заповнюваність у міжсезоння. Гості все частіше планують свої подорожі заздалегідь, а короткі поїздки на 2-3 ночі стали стандартом для ринку.
Окрему роль відіграють нові критерії вибору готелів – безпека, автономність, наявність інфраструктури та можливість поєднання відпочинку з віддаленою роботою.
Концепція – понад усе: як формується всесезонна модель
Місцезнаходження об’єкта має велике значення для його потенційної заповнюваності. Однак сучасні проєкти вже не можуть покладатися виключно на цей фактор.
«Якщо говорити про інвестиційну привабливість, то на сьогодні ключовим чинником успіху є вже не тільки локація, а насамперед концепція проєкту та якість управління. Саме тому одні об’єкти демонструють високу заповнюваність практично цілий рік, тоді як інші відчувають вплив сезонності», – коментує Андрій Дзвінчук.
Отже, на фінансову стабільність туристичного об’єкта значно впливає такий фактор, як наявність SPA та інших wellness-процедур, які також стали користуватися підвищеним попитом, а також включене харчування, екскурсії, інші додаткові послуги.
«Зростає популярність тематичних приводів для подорожей: гастрономічних вікендів, ретритів, святкових програм, сезонних фестивалів та інших подій, що створюють додаткову мотивацію для поїздки саме в періоди меншого попиту», – коментує Артур Лупашко.
Комплекси з розгалуженою інфраструктурою мають усі шанси підтримувати стабільну заповнюваність протягом року і менше реагувати на сезонні коливання.
Компанії також прагнуть розробити унікальну концепцію, щоб заохотити клієнтів повертатися.
«Важливу роль відіграє робота з постійними гостями через програми лояльності, персоналізовані розсилки та спеціальні умови для повторних візитів», – пояснює Артур Лупашко.
Налагодити зв’язок з туристами та створити відчуття дружньої спільноти може стати потужним стимулом для збільшення кількості повторних візитів. Тому такий підхід почали застосовувати все більше об’єктів на території України. Турист відчуває себе важливим. А це приємно кожному. І спонукає повертатися.
«Ми прагнемо, щоб готель став частиною життя наших гостей. Ми навіть плануємо зберігати фото та відео гостей, надсилати їм матеріали з минулих поїздок і таким чином створювати довгостроковий емоційний зв’язок», – говорить Віталій Мажара, який будує концептуальний готель «Вірші» неподалік Буковеля.
За його словами, саме концептуальність проєкту допомагає збалансувати заповнюваність та сформувати більш стабільні фінансові показники, навіть якщо в модель закладено консервативні припущення.
«Основна цінність – це досвід, емоції та сценарії відпочинку. Це дозволяє формувати попит не лише в сезон, а й у міжсезоння», – вважає Віталій Мажара.
За його словами, Буковель вже перетворився на всесезонний курорт, про що свідчать як пошукові тренди, так і показники заповнюваності. Перехід до всесезонності відбувається через зміну самої логіки відпочинку.
«Люди їдуть не лише за снігом чи горами, а за враженнями: сервісом, гастрономією, подіями, атмосферою та можливістю відновитися», – додає Мажара.
Адже, за його словами, понад 50% відвідувачів Буковеля не катаються на лижах.
Якісне управління
Ефектний концепт і не менш вишукана його реалізація можуть бути надзвичайно корисними. Але не менш важливим є гнучке управління тарифами та активна робота з каналами продажів.
«Своєчасна адаптація цінової політики, маркетингових кампаній та рекламних активностей дозволяє підтримувати стабільне завантаження навіть у періоди зниженого попиту», – зазначає Артур Лупашко.
Окремо варто згадати тенденцію довгострокового проживання в таких об’єктах. Це можуть бути, наприклад, віддалені працівники, які також потребуватимуть відповідних умов та інфраструктури.
«Гості все частіше поєднують відпочинок з роботою, тому стабільний інтернет, комфортні робочі зони та спеціальні тарифи на триваліші заїзди допомагають залучати додатковий попит у будні дні та в період міжсезоння», – коментує Лупашко.
Висновок
Ринок туристичної нерухомості поступово стає менш залежним від сезонних факторів. Вдале розташування, облаштування належної інфраструктури, цікава концепція та налагодження всіх процесів для комфортного перебування гостей забезпечують стабільну заповнюваність протягом року. Оскільки відпочинок все частіше розглядається як можливість для відновлення та психологічного розвантаження, об’єкти, які поряд із міцною інвестиційною моделлю здатні запропонувати емоційну цінність, – виграють.